회계/부동산

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경제 주체의 내·외부에 존재하는 온갖 이해 관계자들의 경제적 판단에 도움을 주기 위해 해당 주체가 벌여 놓은 각종 경제적 사건을 모종의 원칙에 따라 측정하여 재무정보로 만드는 행위. 또는 그렇게 산출된 회계자료를 다시 뜯어보며 유효성을 검사하는 행위.

경제주체에는 기업(business corporation), 가계(house holder), 비영리기관(Non-Profit Organization) 등이 있다.

이해관계자는 달리 정보이용자(users of information)라고도 하며, 그 경제주체와 이해가 있는 모든 관련자(잠재적 투자자, 주주, 채권자, 국세청, 경영자, 노동자, 정부 기관 등)를 이른다. 회계는 경제주체(보통 기업)의 모든 정보를 화폐 단위로 측정하고 숫자로 만들어, 이들 정보를 필요로 하는 정보 이용자들의 경제적 결정을 돕는 근거를 제공하는 시스템이다.

상술한 모종의 원칙은 옛날 표현으로는 (상업)부기법, 요즘 표현으로는 회계 원리라고 부른다. 회계 원리에 맞춰 회계 자료를 입력하는 것을 부기 또는 '회계 처리'라고 한다. 여기에 '경영학적 지식을 동원하여, 회계 처리된 자료를 비판적으로 분석하는 행위'까지를 통틀어 회계라고 한다. 즉 '회계=회계 처리+회계자료 분석'인 셈.

재무정보는 현재 기업의 상태를 화폐 가치로 바꾸어서 측정한 것으로 재무제표인 재무상태표(financial statement) 또는 대차대조표(balance sheet)[1], 현금흐름표(statement of cash flow), 손익계산서(income statement), 자본변동표(statement of stockholder's equity) 등으로 알 수 있다.

측정(measuring)은 기업의 경제 활동과 관련된 거래 및 기업의 자산에 관한 모든 것을 계량화 및 수치화해서 숫자로 만드는 것이다. 보통 회계에서는 화폐 단위로 만든다. 단 화폐 가치로 측정이 불가능한 것은 잡히지 않는다는 단점이 있다.

예) 서울에 있는 3층 건물 → 23억원

예) 하루하루 자막 만드는 기계가 만드는 자막 → 측정 불가(우발자산)

회계학에서 자산, 부채는 몇가지 조건을 충족해야 한다.

해당 자산/부채가 과거 혹은 현재의 행위로 인한 미래의 권리/의무로 기업이 통제할 수 있고

미래 경제적 효익의 유입/유출의 가능이 매우 높거나(일반기업회계기준) 거의 확실하거나(지방자치회계기준) 높아야하며(국제회계기준)

해당 자산/부채를 합리적인 금액[2]으로 측정할 수 있어야 한다.

이 중 회계적 인식에는 3번이 가장 중요하다. 물론 이연법인세, 충당부채 같은 부분에서는 2번도 중요한 판단 기준이다. 셋 중 일부를 충족하지 못할 경우 자산 부채가 아닌 게 아니라 우발 자산, 우발부채로 주석에 공시해야 한다. 당연히 여러 조건을 동시에 충족 못하면 자산, 부채가 아니다. 예를 들어 동일한 업종에 비해 유리한 노하우, 종업원 능력 등등도 엄밀히 따지면 자산성을 인정할 수 있겠으나 합리적 금액 추정이 안 되기 때문에 자산, 부채의 정의를 충족하지 못하는 것이지 그렇다고 가치가 0이라는 건 아니다. 예외적으로 사업 노하우 같은 건 사회 합병 등에서는 지불한 금액으로 측정이 가능하므로 자산성이 인정되는 경우도 있다.

경제 주체에 고용되어 회계 처리 업무를 담당하고 있는 사람을 경리 또는 회계원, 회계원 업무를 포함해서 회계 자료를 비판적으로 분석하는 전문 업무까지도 수행할 능력을 갖춘 사람을 (공인)회계사,[3] 공인회계사들이 경제실체가 작성한 재무제표 등이 왜곡되었는지를 감사(검토)하여 그 의견을 표명하는 일을 하는 회사를 회계법인이라 일컫는다.

이러한 회계 문제를 전문적으로 연구하는 학문을 회계학이라고 하며, 회계학은 일반적으로 경영학의 하위 분파로 여겨진다. 이 모든 걸 줄여 보면, 기업이 지금 무슨 상황인지 알려주는 기업의 상태창 중 하나로 볼 수 있다.

2. 역사

상행위는 인류의 역사와 함께 했기 때문에, 남에게 물건을 빌려 주고 그것을 기록하는 행위는 문자 발명 이후 계속 있었을 것으로 추정된다.

이것이 체계적으로 발전하게 된 것은 13-14세기의 이탈리아였는데, 이 시기의 이탈리아는 지중해 무역을 휘어잡고 있었던 상업도시를 중심으로 발전하고 있었다. 자연히 상업의 규모가 커지고, 지중해 무역으로 얻은 재화를 전 유럽으로 퍼뜨리고, 또 유럽에서 받아온 물건들을 팔아넘기는 과정에서 화폐 경제가 발달하고, 자연스럽게 금융업이 발생하기 시작한다. 물론 처음에는 도시 의회 차원에서 출자 형식으로 상인들에게 무이자 융자라는 형태였으나, 이 당시 상업이라는 게 원시적인 도구로 이루어지다 보니 낯선 곳과 자연과의 싸움이라 목숨 걸일 이 많다 보니, 돈이 좀 있기 시작하면 이런 모험적인 무역을 남에게 전가시키고, 자기 자신은 앉아서 돈을 빌려준 다음 이자를 쳐서 재산을 불리는 쪽을 택하는 사람들이 많아져서, 점점 개인 금융 전문 업자들이 탄생하게 된다.

이때부터 본격적으로 '장부'라는 개념이 생기기 시작한다. 금융업이란 게 예전이나 지금이나 빌린 사람이 돈을 안 갚으면 매우 곤란해진다. 때문에, 채권자들이 자금 회수의 법적 근거로 사용하기 위해서, 빌려준 사람과 빌린 사람, 그리고 빌린 금액(혹은 물건)을 적어두기 시작하였는데, 이 기록의 형태로 재화가 왔다 갔다 한 것을 최초의 회계장부로 본다.

시대가 더 흐르게 되면서, 인도와의 교역규모가 커지면서 대항해시대를 맞이한다. 이때 본격적으로 활성화된 것이, 해상 모험 상인인데, 즉, 배에 각종 물건을 싣고 인도나 기타 교역국으로 떠난 다음, 가져간 물건과 현지 물건을 교환해서 유럽으로 가져와서 파는 상인들이다.

이때부터는 본격적으로 금융시장의 규모가 커지는데, 이유는 예전에 비해 한번 무역 상단을 움직이는데 들어가는 돈이 개인이 감당하기 힘들 정도로 어마어마한 금액이 들어갔기 때문이다. 상단 하나 움직인다고 치면 우선 유럽에서 최대한 많은 물건을 때려 넣고 가야 하므로 엄청나게 큰 배가 필요했고, 물건 조달, 선적, 항해, 현지교섭 등을 해야 하므로 많은 인력이 필요했으며, 당시 항해 기술로 인도 가는 데는 가볍게 몇 개월씩 잡아먹으므로, 몇 개월치의 식량과 생활용품이 필요했다. 게다가 풍랑이나 태풍 등을 만나서 배가 뒤집어지면 그대로 GG. 사람도, 싣고 간 물건도 다 바닷속에 처박게 된다.

이 시기가 중요한 이유는, 현재의 회계학의 기본 구조가 거의 다 완성되었기 때문이다. 대항해시대 때의 사업이란 위에 언급했듯, 개인이 조달할 수가 절대로 없는 금액이었기 때문에 사람들이 효과적으로 돈을 모아서 무역선을 띄웠는데, 이것이 바로 원시적인 주식회사였다. 즉, 배 하나를 띄우는데 당시 금융계의 큰손들 몇 명이 일정 비율의 돈을 투자하는 것이다. 현대로 치면 주식을 구입하는 것과 같은 프로세스. 그리고 무사히 항해를 마치고 무역으로 막대한 돈을 벌어들이면, 다녀온 상인은 항해전에 빌린 돈의 원금과 이자를 쳐서 갚고 남은 돈을 자신이 취하는 형태였는데, 이 원금과 이자를 공동으로 출자한 금융업자들이 나눠서 회수하게 된 것이다. 이와 같은 이유 때문에 네덜란드 동인도 회사나 영국 동인도회사를 보통 최초의 주식회사로 꼽는다.

이러기 위해서는 이 사업에 투자한 금액을 토대로 배당률을 정해서 나눠 가져야 하므로 현대의 주식회사 회계와 거의 비슷한 형태의 기록방식을 고안해 냈는데, 그것이 부기이다. 초기에는 단식부기에서, 계산의 정확성을 꾀하여 더 개량해놓은 것이 지금도 쓰는 복식부기로 발전하기에 이른다. 일반적으로 복식부기의 원리를 근대적 회계학의 기초이자 토대로 삼는데, 이는 15세기 이탈리아의 수학자 루카 파치올리가 그의 저서에서 최초로 정리한 것으로 알려져 있다.

때문에 회계학에서는, 회계의 발생을 13-14세기 이탈리아 상업도시의 장부기록으로 보고, 발전 및 정착을 17-18세기의 대항해시대로 본다.

2.1. 근현대의 회계

근현대의 회계. 즉, T계정을 사용한 현대적 회계의 경우는 일반적으로 대량생산공장이 들어서기 시작한 19세기 말에 생겼다고 보는 것이 일반적이다. 재무회계나 관리회계나 기본적으로 현대의 회계시스템은 공장을 단위로 돌아간다. 부동산, 건물 등의 가치를 잡는 이유도 공장의 가치를 자산으로 잡기 위해서이고, 감가상각비의 발생과 계산 역시도 공장을 단위로 계산하기 때문이다.

회계는 끊임없이 변화하고 있다 산업의 변화가 계속되고 있기 때문에 계산해야 하는 항목도 끊임없이 늘고 항목의 중요성 역시 끊임없이 변화하고 있다. 어떤 계정의 중요성이 증감함에 따라 계산방법 역시 효율적인 방법으로 끊임없이 변화한다. 회계의 경우 특정한 계정은 정확한 계산을 하는것이 불가능하기 때문에 최대한의 근사치와 근사치를 통한 계산으로 한다. [4]

또한 현대의 회계는 내부적인 관리를 위한 관리회계에 중점적이었던 근대회계와는 대조적으로, 정부에 대한 세금납부와 관련된 세무회계나 채권자와 투자자를 위한 정보제공을 목적으로 하는 재무회계에 중점을 둔다.

3. 활용 및 주의점

일반적으로 위에 언급한 재무제표를 통해 나타나는 회계정보는 경제주체의 투자의사결정에 가장 많이 활용된다. 이는 당연한 것이, 기업에 대해 수치로 나타낼 수 있는 모든 정보가 곧 회계를 통해 공시되기 때문이다. 그러나 회계정보 역시 곧이곧대로 믿을 수 없는 것이, 회계규정 자체가 빠져나갈 구멍이 여기저기 있다 보니 기업은 회계정보를 작성하면서 이런저런 조작을 가할 수 있기 때문이다. 물론 아예 타당성을 잃은 수준의 거짓을 공시하는 분식회계와는 차원이 다른 문제지만 회계기준은 어느정도 선에서 기업특유의 상황에 맞춰 회계처리 할 수 있도록 회계정책을 선택할 여지를 주고 있다. 이러한 선택의 여지는 국제회계기준이 도입되면서 더 넓어졌다. 기존의 일반기업회계기준은 규칙중심의 규정이었다면 국제회계기준은 원칙중심의 회계원칙이기 때문에 국제회계기준에서 규정한 원칙을 벗어나지 않는 경우 기업의 회계처리를 대부분 인정해주고 있다. 덕분에 회계처리에 기업의 주관이 개입될 여지가 많아진 것이다.

이러한 주관이 가장 많이 개입하는 곳이 바로 '수익 및 비용의 인식시점' 이라는 부분이다. 수익의 인식시점에 대한 규정이 "이러이러할 때에만 인식해라" 라고 명시적으로 항목으로 만들어져 있는 것이 아니라 "재화와 서비스를 제공하였고, 이로 인해 유입될 경제적 효익이 합리적으로 측정 가능할 인식하라"라고 약간 두리뭉실하게 규정되어 있기 때문이다.

물론 장기적인 관점에서 봤을 때에는 최종적으로 인식하는 수익의 총액은 동일하다. 왜냐하면 '수익과 비용의 인식 시점을 조정하는 것이지 없는 수익을 창조해내는 것은 아니기 때문이다.

극단적인 경우로 대리점을 많이 보유한 소비재 기업의 경우, 위와 같은 규정을 이용하여 본사에서 대리점에 물건을 넘길 때 바로 수익으로 인식해 버린다 하더라도[5][6] 미래 어느 시점엔결손처리 되어 비용이 환입될 수 밖에 없다.

재고자산과 관련된 회계처리에서 후입선출법[7] 등을 이용하면 이익을 축소시켜 세금혜택을 얻을 수 있는 등의 회계정책이 가능하다.[8]

따라서 회계정보의 이용시에는 상당한 주의가 필요하며, 1개년도의 회계정보만 보고 기업을 평가한다기보다는 다년간의 정보 및 다른 기업의 정보도 병렬적으로 놓고 판단하는 것이 좋다.

일반인들이 많이 오해하는 것 중 하나가 재무제표 회계감사보고서의 감사인 의견이다. 대부분의 재무제표가 감사의견으로 '적정'의견을 받는데 이는 기업이 작성한 재무제표가 회계기준에 맞게 작성되었다는 의미일 뿐, 기업의 재무상태 자체에 대한 의견이 아니다. 즉, 파산 직전의 기업이라고 해도 기준에 따라 작성된 재무제표는 '적정'의견을 받을 수 있다.[9]

4. 회계 자격증

회계 분야 자격증

5. 대학 회계학의 연구분야

통상 회계정보가 왜 중요하며, 회계정보가 어떻게 의사결정에 영향을 미치는지를 연구하면서 사회과학연구로서의 회계학이 구체적으로 성립되었다고 본다.[10]. 즉, 회계학은 회계[11]에서 흔히 연상하듯 장부처리 등을 연구하는 학문이 아니다.[12][13]

재무회계 중 회계감사를 별도로 취급한다면, 대학 연구에서 각 세부분야의 비중은 재무회계 49%, 관리회계 20%, 회계감사 14%, 세무회계 10% 그리고 나머지 기타 분야 7% 정도이다.[14]

재무회계는 위에서 언급했듯 63%의 비중을 차지하는 중요한 연구분야이다. 회계정보의 유용성, 기업을 둘러싼 외부 경제주체들의 의사결정에 회계정보가 미치는 영향을 중심으로 한다. 재무회계 연구가 현재와 같은 형태, 즉 자본시장과의 연결을 연구하기 시작한 것은 1960년대 후반으로, Ball and Brown (1968, JAR), Beaver (1968, JAR) 등의 연구를 흔히 기점으로 본다. 재무회계에서 관심을 가지는 주제를 더욱 깊이 알고싶을 경우, Financial accounting theory, Scott 혹은 Captial market research in accounting, Kothari et al., 2001, JAE 그리고 권수영 외, 『회계정보유용성』, 신영사(2011)을 참조하기를 바란다.

원가회계, 관리회계는 경영자의 의사결정에 유용한 정보제공을 목적으로 운영되는 회계시스템이다.

5.1. 대학에서의 회계학

회계학을 전공하는 학과는 경영학과, 회계학과, 세무학과 등이 있다.

일반적으로 학부과정의 회계학은 경영학의 한 파트에 속해있다. 때문에 대부분의 대학에서 회계학은 경영학전공에 속해있고, 일부 대학에서만 회계학과라는 별도의 전공과정을 운영하고 있다. 다만 최근 추세는 경영학과에서 회계학과를 분리시키는 대학들이 많이 생기고 있다.

회계학은 처음 배우는 학부생 입장에서는 진입장벽도 높고 깊게 들어가면 내용이 매우 방대하고 심오해지기 때문에 진로를 회계쪽으로 선택한 경우가 아니라면 경영학을 전공하는 학생들도 대부분 기본적인 재무회계만 수강하고 졸업하는 경우가 많다.[15] 특히 공인회계사 수험과목과 겹치는 과목의 경우 CPA생들이 높은 평점을 따가기 때문에 CPA생이 아닌 학생들은 죽을 맛이 된다.[16][17]

6. 회계 용어

상세 내용 아이콘  자세한 내용은 회계/용어 문서를 참고하십시오.

재무제표

차변

대변

재무상태표

포괄손익계산서

현금흐름표

자본변동표

회계원리

복식부기

재무회계

중급회계

고급회계

세무회계

원가관리회계

원가회계

관리회계

회계감사

분식회계

선입선출법

후입선출법

공헌이익

손익분기점

7. 수험과목으로서의 회계학

대학수학능력시험 직업탐구 영역 중 상업계열 (2009 개정 교육과정), 회계원리 (7차 교육과정)

독학학위제 경영학과[18]

공무원 시험

5급 공개경쟁채용시험 2차 선택과목(재경직, 검찰직): 회계학

경찰간부후보생 세무회계 직렬 공통과목: 회계학

7급 공개경쟁채용시험 2차 재경직, 회계직, 감사직, 세무직: 회계학

9급 공개경쟁채용시험 세무직: 회계학, 관세직: 회계원리

전문직, 자격증 시험

대한민국 공인회계사 시험: 1차 회계학, 2차 재무회계, 원가관리회계

세무사: 1차 회계학개론, 2차 회계학1부

보험계리사: 1차 회계원리

감정평가사: 1차 회계학

재물손해사정사: 2차 회계원리

경영지도사: 1차 회계학개론, 재무관리분야, 2차: 회계학

각종 수험 회계 과목에서는 대학 교과서의 진도와는 일치하지 않는 경우가 많으므로 주의가 필요하다. 특히 '회계원리'나 '재무회계'라는 타이틀의 과목들이 그러한데, 이들은 같은 제목의 과목일지라도 자격시험마다 다루는 주제의 깊이나 범위에서 차이가 많기 때문에 단순히 과목명만 보고서 쉽게 덤빌 수 있는 과목이 아니다. 예를 들어 '재무회계'라는 범위의 시험과목은 어떤 시험에서는 '회계원리'의 범위에 해당할 수도 있고 '중급회계'와 '고급회계'나 여러 세부과목들까지 아우를 수도 있다. 반대로 보험계리사 1차 시험처럼 '회계원리'라는 과목명을 걸어놓은 시험이 실제로는 '중급회계' 및 '원가관리회계' 등 고급과목의 내용을 출제하기도 한다. 시험 정보를 쉬이 습득하기 위해서는 직접 출제기관 측에서 공지한 시험범위를 숙지하거나 해당 과목의 전문 강사의 안내 또는 합격생들의 평가를 잘 파악하고 수험대비에 나설 필요가 있다.

8. 관련 학문

학문으로서의 회계는 경제학, 재무학(흔히 말하는 재무관리)과 연관성이 있다. Akerlof (1970, QJE) 등의 연구들에서 알 수 있듯, 정보의 불균형 (혹은 정보의 불확실성)은 경제주체의 의사결정에 영향을 미친다. 회계시스템의 가장 기본적 역할 중 하나는 decision usefulness (의사결정에 유용한 정보 제공)이므로, 경제학과 연결성이 존재한다. 다른 한편으로는 재무학과 연결성이 있는데, 자산가격결정모형과 기업재무의사결정 둘 모두에서 앞서말한 '정보'가 사용되므로 이 두 분과와 연결성도 존재한다. 재무와 회계의 학문적인 가장 큰 차이는 재무가 의사결정 그 자체를 중시하는데 반해, 회계는 의사결정에 정보가 어떻게 영향을 미치는지를 좀 더 중시하는 경향이 있다는 점이다.

경제학

경영학

재무관리

금융공학, 금융수학

행정학

8.1. 관련 대학 전공

상경계 / 상과대학

경영학과 / 경영대학 / 경영전문대학원

회계학과

재무학과

세무학과

경제학과

경영정보학과

무역학과

광고홍보학과

관광학과

부동산학과

금융보험학과

비서학과

행정학과

8.2. 관련 강의

회계원리

재무회계

중급회계

고급회계

원가관리회계

원가회계

관리회계

세무회계

회계감사

부동산(不動産)은 흔히 토지나 건물처럼 움직여서 옮길 수 없는 재산을 말하며, 동산의 반댓말이다. 민법상 물건의 정의는 '유체물 및 전기 기타 관리할 수 있는 자연력'(민법 제98조)으로서, 이 물건의 범주 안에 들어가는 것들 중, 토지 및 그 정착물을 부동산이라 하며(민법 제99조 제1항), 부동산이 아닌 물건은 동산이라 한다 (민법 제99조 제2항). 재산 중에서는 구매 밎 거래과정이 가장 복잡하고 까다로우며 가격도 어마어마하다. 반대로 말하면 거래과정이 복잡할 지언정 때에 맞춰서 잘 팔면 큰 돈을 벌 수 있다.

이와 비슷한 것으로서 동산이지만, 등기를 하는 등 법적으로써 부동산과 비슷한 지위에 있는 동산이 존재하고 이를 '준부동산' 혹은 '의제부동산'이라 한다. 예컨대, 자동차나, 선박, 비행기 및 건설 중장비 등을 이야기한다. 자세한 것은 준부동산 항목으로.

'부동산'이라는 한자어는 일본의 양학자 미쓰쿠리 린쇼(箕作麟祥)가 새로 만들어 널리 퍼뜨린 번역어를 어원으로 한다. 영어 표현에는 immovable property, real estate, realty 등이 있다.

2. 상세

토지의 정착물에 대한 기준은 일차적으로 사회통념에 따라 결정되며, 토지와 분리할 수가 없거나, 분리에 과도한 노력 및 과다한 비용이 들어가는 경우, 쉽게 말해 개인 수준에서는 어떻게 물리적으로 도둑질해서 가져가기가 힘든 구조물 등 물건을 토지의 정착물로 인정한다. 따라서, 가건물로서 사용하는 컨테이너박스와 같은 경우 부동산이 아니고 동산으로 취급된다.

강학상 토지의 정착물에 대하여 토지와의 그 결합관계에 따라, 종속정착물, 반독립정착물, 독립정착물의 세 가지로 분리된다. 이를테면, 도로와 교량과 같은 경우 그것은 토지에 완전히 부착되고 토지와 구분하기가 힘들지만, 일반적인 형태의 건물인 경우 토지와 구조적으로 완전 분리되고 독립적으로 활용되므로, 독립정착물로 분류된다. 반면 반독립정착물의 경우, 대표적인 예로 수목, 미분리의 과실 등이 있다. 수목의 경우 입목등기를 갖추지 않으면 토지와 함께 움직이지만, 입목등기를 갖춘 경우 토지와 분리되어 개별적인 하나의 부동산으로 취급된다.

법적으로는, 민법 제99조에 따라서, 토지 및 그 정착물을 일컫는다. 미등기 혹은 명인되지 않은 나무나 돌담과 같은 정착물은 단지 토지의 일부로 파악하지만, 한국에서 건물은 토지와는 별개의 독립된 부동산으로 파악한다. 건물과 토지를 별개로 보는 것이 일견 당연한 것 같지만, 이는 절대적이지 않고 단지 각각의 사회에서 합의된 정책상의 문제일 뿐이다. 가령 유럽에서는 건물을 토지의 일부분으로 파악하는 법제도 있다고 한다. 또한 소유권과 별개로 지상권, 지역권, 전세권 등의 제한물권이 인정될 수 있으므로 매매 시에는 이러한 제한물권이 인정될 여지가 있는지 확인해야 한다.

재무관리에서는 부동산을 주식보다 열등한 투자자산으로 분류한다. 재무관리에서는 금융시장이 발달한 선진국을 주 분석대상으로 하는데, 이들 국가에서는 주식과 연평균 수익률은 거의 같으나 환금성이 극단적으로 낮고 거래비용이 높으며 주식과 상관관계가 높아 위험을 분산하는 효과도 별로 없기 때문이다. 그러나 이는 영업용 부동산에만 해당되고 거주용 부동산의 경우 급격한 인플레이션을 주식보다 잘 대비할 수 있고 지역에 따른 상관관계가 낮아 분산투자 효과가 더 좋다는 주장도 있다.

대한민국에서는 2008년 ~ 2017년 각종 투자자산들을 비교했더니 부동산 수익률이 주식 수익률을 무려 25.7%p나 앞섰다는 것이 밝혀졌다. 기사 한국에서는 부동산이 주식보다 훨씬 큰 수익률을 내기 때문에 부동산에 투자하려는 욕구가 크며 그 결과 대도시 중심으로 투기지역이 생겼다.

그러나 10년 남짓한 기간은 자산군 간의 우위를 결정하기에는 너무 짧은 기간이다. 그런 논리면 잃어버린 10년 시기의 일본의 사례를 들면서 현금이 무조건 최고라는 주장이나 70년대의 사례를 들면서 금이 최고의 자산이라는 주장도 성립할 것이다. 한국의 경우도 1986~2017년의 30여년의 수익률을 비교하면 주식 수익률이 아파트 수익률을 앞서는 것으로 나온다. ## 이 기간동안 주식 수익률이 연평균 10.1%, 강남 아파트 수익률이 연평균 9.2%, 전국 아파트 수익률이 연평균 8.5%이다. 다만 부동산의 변동성이 주식보다 작기 때문에 위험 대비 수익률로는 주식이 무조건 더 우월한 자산이라고 말할 수 없다.

그러나 주식은 상장이 될 정도의 유망주들이지만 부동산은 일반적으로 막장 부동산들도 포함되었음을 고려해야 한다는 반론이 있다. 125배가 오른 압구정 현대아파트가 1000배 오른 삼성전자에는 지긴 했지만 삼성전자는 심지어 코스피에서도 충분히 레전드급이었다. 사실 부동산도 주식시장에 비해 정보의 비대칭성이 심해서 사람들이 몰라서 그렇지 1000배 이상 오른 것들이 있긴 있다. 서울특별시 명동의 공시지가는 1990년 1㎡당 2500만원에서 2021년 2억원으로 현재 국내에서 제일 비싼 땅이다. 더욱이 나름 엄선된 종목들의 집합인 코스피가 1980년부터 시작해 40년동안 약 25배가 올랐지만 막장 부동산들도 포함된 지가총액은 1953년부터 2007년까지 54년동안 만 배가 올랐다. 연복리 수익률로 환산하면 코스피는 약 8.4%,지가는 약 18.6%오른게 된다.

그렇지만 80년대 이전의 한국은 인플레이션이 심해 명목수익률이 심하게 뻥튀기 됨을 감안해야 한다. 또 코스피 종목들이 엄선되었기에 코스닥이나 비상장기업에 투자하는 것보다 수익률이 높을 것이라는 가정도 문제가 있다. 시장 참여자들이 우량한 자산에는 처음부터 높은 가격을 주고, 따라서 우량한 자산이 반드시 수익률이 높다고는 할 수 없기 때문이다. 학술적으로는 오히려 우량한 자산일수록 위험프리미엄이 적어 기대수익률이 낮다고 보는게 더 그럴듯하다.

한국에서는 재테크의 수단으로 널리 선호되고 있으나, 미국에서는 주식과 채권의 인기에 밀려 인기가 낮은 편이다. 미국에서는 주택 이외의 부동산은 대부분 부동산투자전문회사가 보유하고 있으며 일반인은 거의 소유하지 않고 있다. 해외 선진국의 일반인들은 상업용 부동산은 직접 소유하기 보다는 리츠를 통해 간접소유하는 경우가 대부분이다. 물론 주택의 경우는 국가마다 사정이 달라서 외국에서도 자가로 집을 보유하는 경우도 많다. 미국만 해도 자가 보유비율이 60%대로 매우 높다. 한국의 개인 주택보유율은 59.0%(2016년 1분기)인데, 미국의 개인 주택보유율은 62.9%로 한국보다 더 높다. 유럽 국가들도 한국보다 자가소유율이 훨씬 높다.기사 즉, 자기가 사는 집은 일단 자기 소유라는 거고 두 번째 부동산부터는 리츠로 소유하거나 부동산 전문 기업에 투자하는 식으로 한다는 것이다. 사실 선진국들은 부동산이 별로 필요없는 금융이나 IT 등의 영향력이 강하여 부동산에 불리하나 제조업이 핵심적인 우리나라는 사정이 다를 수도 있다. 부동산이 필요한 사업이 주로 성공하길 바라면서 부동산 가격이 오르지 않기를 바라는 생각은 비현실적이다. 부동산 거래세도 OECD 국가들 중에서도 높다.#

부동산의 가치는 일반적으로 접근인구와 정부 정책에 비례한다. 정부 정책이라 함은 거래세, 담보대출 규제 등 부동산시장 개입을 주된 목적으로 하는 정책뿐만 아니라 용적률 상향, 사회간접자본 건설 등 명목상의 주된 목적은 도시계획, 국토균형발전일지라도 실질적으로 부동산 가격 상승에 큰 영향을 미치는 경우도 포함될 것이다. 따라서 한국같이 인구밀도가 굉장히 높고, 정책적으로 부동산 소유주에게 유리한 정책을 펼치는 국가에서는 부동산투자가 매우 유망하다. 다만 이것은 과거의 이야기에 가깝다. 요즘은 주식과 함께 규제가 심해지고 있다. 개천용 문서로.

부동산은 매도를 원하는 시기에 적합한 매수자를 찾기가 너무 어려워서 즉시 현금화가 어려운 자산 중 하나이다. 경제침체기에는 거래부재 현상이 자주 발생하여 환금성의 문제가 너무 크다.

인플레이션과 같은 화폐가치가 하락할 때는 실물자산가치인 부동산에 사람들이 의존하려하기 때문에 부동산의 가치가 상승한다. 반면에 화폐가치가 상승할 때 부동산의 가치는 하락한다.

스웨덴 등에서 일인 1채 부동산 제한을 하고 있다고 알려져 있지만, 유산과 별장은 해당하지 않는다.

3. 특징

대한민국에서 규제와 세금이 가장 강력한 시장 중의 하나이다.

부동산 가격이 지나치게 높으면 서민 경제가 무너진다. 즉 평생을 열심히 일해도 수도권이나 광역시에 내 집 하나 마련 못 하는 불상사가 일어난다. 특히 집값이 월세까지 견인하는 경우 무주택자는 답이 없다. 반대로 내려가는 게 마냥 좋냐고 하면 그것도 아닌데, 부동산이 폭락할 시에는 중산층이 박살날 위험이 있다. 아파트에서 살인 사건, 자살 사건이 벌어지면 사람들이 제일 먼저 하는 말이 "집값 떨어진다" 인것만 봐도 답이 나온다. 특히 한 가정 입장에서 부동산의 급락은, 소비 경기니 뭐니 하는 것 등등과는 손해 나는 돈의 스케일부터가 넘사벽으로 차이가 난다. 일반적인 중산층의 부채에서 부동산의 비중이 상당하기 때문이고, 님비나 핌피 현상이 벌어지거나 선심성 용적률 상향, 사회간접자본 건설 등이 이루어지는 것도 같은 이유다. 그만큼이나 정부의 적절한 대응이 필요한 분야이고, 부동산 정책은 정부의 경제 능력을 평가하는 주요한 잣대 중 하나다. 예를 들면 정부가 부동산을 무계획적으로 공급하면 미분양 매물을 대량으로 발생시켜 국가 경제에 악영향을 미치거나 인프라보다 과한 인구 증가로 도시 기능이 마비될 수도 있기 때문에 공급량을 무턱대고 늘릴 수 없다. 그와는 반대로 무계획적으로 공급을 막으면 공급이 수요를 따라잡지 못해서 부동산 가격이 폭등할 수도 있다. 그리고 한국에선 단 한번도 공급이 많아서 문제가 된 적은 없다. 항상 적은 공급이 문제였기 때문에, 미분양 무서워서 공급못한다는 소리는 있지도 않은 구더기 잡으려다가 아파트를 통째로 태워버리는 격이다.

주식과는 다르게 부동산은 정보가 폐쇄적이다. 상장기업의 주식은 재무제표를 비롯한 투자에 관한 거의 모든 정보가 투명하게 금감원 사이트 등에 공시, 공개되기 때문에, 서울에 살든 제주도에 살든 그 기업에 대해 아는 정보의 수준은 비슷할 수밖에 없다. 하지만 부동산은 일반인이 그 부동산의 투자가치에 대해 알기는 거의 불가능하고 제일 많이 알고 있는 사람이 인근 공인중개사인데 해당 부동산과 약간이라도 공간적 거리가 있는 공인중개사라면 그 부동산에 대해 자세한 정보가 없는 경우가 많다. 다만 다방, 직방 등의 애플리케이션 등을 통해 정보의 폐쇄성이 조금씩 해소되고 있긴 하다.

땅의 경우는 특별히 재투자를 않더라도 국가에 세금을 꼬박꼬박 내는 한 보유 가능한 시간이 무제한이다. 그래서 수틀릴 경우 땅을 샀거나 땅+건물에서 건물의 비중이 작은 경우 부동산은 그냥 들고만 있으면 된다. 한편 대다수 건물의 경우 약 40년이 한계인 내구연한이 있어 내구연한이 끝날 경우 재투자 없이 무한정 들고 있을 수가 없다. 땅이 아닌 건물만 샀을 경우나 땅+건물에서 건물의 비중이 큰 경우 가용 가능한 시간 안에 부가가치를 뽑지 않으면 오히려 손해일 수 있다.

대학교와 더불어 멀쩡했던 지하철 역명이 바뀌는 양대 원흉인데, 주로 아파트 부녀회의 요청으로 인해서 발생한다. 이는 대외적으로 지명도가 높은 이름 혹은 고급스러운 이름을 붙이면 별다른 호재 없이도 집값이 상승하는 효과가 있기 때문이다. 오래된 아파트 이름이 갑자기 바뀌기도 한다.

지진, 태풍, 화산, 토네이도, 산사태 등의 자연재해 요소도 거시적으로는 부동산에 미치는 영향이 크지 않다. 오히려 그 반대로 대규모 자연재해야말로 부동산 업계에서 최고의 호재로 치는 판이다. 건물이 붕괴하거나 화재로 인해 전소되면 말할 필요도 없이 재개발 대상이 되기 때문이다. 2017년 포항 지진이 터지자 포항시 일대의 부동산 가격이 폭등한 것이 그 예시이다.

부동산은 전통적으로 다른 자산시장에 비해 굉장히 여성중심적인 시장이기도 하다. 예를 들어 주식, 암호화폐 등의 투자 커뮤니티를 둘러보면 떡상 같은 여러 19금스러운 어원의 은어부터 시작해 머스크형, 돈나무 누나 같은 남성 중심적 언어가 형성되어 있지만, 부동산을 논하는 지역 맘카페나 현장 분위기를 파악하고 있는 공인중개사무소, 온라인 커뮤니티 등을 둘러보면 100% 여초라고는 못하지만 분명히 남성 못지 않게 여성 전문가나 소유주들의 언어로도 많은 논의가 이뤄지는 것이 관찰된다. 부동산 투자 성공담이나 조언을 다루는 여러 서적에서도 남성 투자자 및 실수요자들에게 임장 때마다 아내, 누나, 엄마, 하다못해 직장 여선배나 동료라도 모셔다니며 조언을 귀담아들으라는 등의 경험에 기반한 조언이 이따금씩 나온다.

이러한 사회적 고정관념의 역사성도 매우 흥미롭다. 오랜 세월에 걸쳐 고착화한 가부장제 사회가 산업화 시절부터는 산업역군으로 조명된 남성상과 가정경제를 책임지는 현모양처, 어머니로서의 여성상으로 나타났는데, 이런 젠더 관념에서 여성이 담당하는 가정경제의 가장 큰 축은 뭐니뭐니해도 결국 '내집마련'으로 상징되는 부동산이었다. 가정경제를 책임지는 여성의 내조는(맨날 듣보잡 주식 건드리다 탈탈 털리는 남편의 등짝을 후려치는) 결혼으로 인한 경력단절의 한풀이라는 자아실현의 성격까지 가미되어 가정주부들이 주도하는 양상으로 나타났다. 결국 부동산을 통한 자산 증식은 '바깥양반' 남성보다는 '안사람' 여성이 책임진다는 전근대사회 여성상과도 색다른 대민국의 여성상으로 진화한 것이다. 이런 현상은 경제적인 분석은 둘째치고 문화인류학적 시선으로 봐도 몹시 흥미로운 현상이라, 연세대학교 국학연구원 최시현 연구교수가 40대 이상의 대한민국 여성 부동산 투자자들의 생애사를 분석한 <부동산은 어떻게 여성의 일이 되었나>라는 서적이 나오기도 했다. 저자가 출연한 팟캐스트도 들어보면 좋다. 부동산을 여성의 일이라 여기는 사회적 관념은 정치판에서 강해지고 있는 페미니즘 열풍에도 불구하고, 부동산이 핫이슈였던 제20대 대통령 선거에서 부동산 정책과 관련되어 이해관계가 얽혀있는 304050 여성 유권자들의 더불어민주당에 대한 호응이 미지근한 수준에 그친 원인으로 꼽히기도 한다.

4. 거래 절차

자금 준비, 정보 수집에서부터 계약, 등기에 이르기까지 대단히 복잡한 절차를 거친다. 때문에 일반인간 거래에서는 공인중개사가 거래를 주선하고 중개수수료를 받는 경우가 많다.

부동산 거래는 크게 두 가지로 나누어지며, 첫번째는 매매계약이고 두번째는 임대차계약이다.

매매계약은 물권, 소유권을 이전하는 것을 의미하며 임대차계약은 임대인이 임차인에게 차임을 받는 조건으로 일정기간동안 특정한 공간을 사용하도록 빌려주는 것을 말한다.

계약서에는 기본적으로 거래하려는 목적물의 주소 및 면적이 들어가며 당사자들의 인적사항, 금액, 계약날짜, 중도금, 잔금, 월세, 목적물 인도일시, 특약사항, 민법에 의한 관련법률내용이 들어간다. 임대차인 경우 계약 당사자간의 막도장 및 서명으로 거래가 성립하며 매매계약인 경우 인감도장 및 인감도장을 필요로 한다.

부동산 거래를 하기전 등기부등본을 발급받아 소유권이 누구한테 있는지, 채권이 얼마나 있는지 확인하는 것을 권장하며, 임대차인 경우 전입신고 및 확정일자를 받아두면 건물이 경매에 넘어가도 보증금 최대 2000만원까지 배당신청을 통해 돌려받을 수 있다. 다만 소유자가 근저당권을 언제 설정했느냐에 따라 반환받을 수 있는 보증금이 달라지니 자세한 사항은 관련 법령을 참고하기 바란다. 대체적으로 '건물시세＞임차보증금+융자'이면 안전하다.

부동산 거래시 계약서, 개인정보 수집이용 동의서, 물건확인서에 서명을 해야하고 공제증서를 받아야한다. 계약서 형식은 정해진 형태가 없으며 부동산중개업소마다 다를 수 있다. 개인정보 수집이용 동의서는 부동산중개업소에게 계약서 보관 의무가 있기 때문에 필요하다. 물권확인서는 부동산 거래 목적물에 대한 정보가 총체적으로 담겨있고 서로의 시간 절약을 위해 보통은 생략하는 경우가 많다.

임대차인 경우 임차인이 부동산중개업소에 임대인의 인감증명서와 위임장을 요구하기도 하는데, 사실 인감도장이 없어도 임대차는 성립할 뿐더러, 부동산중개업소도 임대인으로부터 인감증명서와 위임장을 받고는 싶지만 임대인이 귀찮아서 못 갖춘채 계약하는 경우도 있다.

중개수수료의 경우 요율이 정해져있는데 거래 금액에 따라 그 한도액이 정해져 있으며, 매매교환의 경우 중개수수료 요율은 중개수수료 한도=거래금액x상한요율로 정해지며 계산된 금액에서 한도액을 초과할 수 없다. 부동산 중개수수료 정리가 되어 있는 포스트를 참고해보자. 인터넷에 부동산 수수료 검색을하면 간편하게 계산할 수 있으니 계약 전에 참고하면 된다.

절차가 매우 복잡해서인지 '한국토지주택공사'에서 운영하는 씨리얼(SEE:REAL)이 개설되었다.

5. 부동산 투자

원칙적으로는 많이 가지면 세금을 많이 내도록 하였으나, 현재는 각종 공제제도를 두고, 그 한도도 없거나 아주 높게 하여 대부분 경우는 같은 금액을 다른 방식(근로, 이자 등)으로 벌 때보다 세금이 낮다. 소액으로 투자하는 경우 일반적인 저축에 붙는 이자소득세율(15.4%)보다 낮으며, 큰 금액을 번 경우에도 세액공제(열거된 사항 하나마다 연간 1억, 최대 연간 2억 공제)와 분할매각을 적절히 활용하여 세부담을 크게 줄일 수 있다. 임대소득 또한 2000만 원 이하 비과세 및 각종 의제필요경비 제도가 있어 배당소득세보다 세부담이 낮다.

주식 시장에 상장되어 있는 부동산투자신탁 (REITs)에 투자하여 부동산을 적절하게 이용해 큰 돈을 벌 수도 있으며 일반적인 주식보다는 안전한 편. 부동산이 재테크 수단으로 선호되는 데에는 그것이 돈벌이가 된다는 이유도 있지만, "상대적으로" 안전하다는 이유도 있다. 이는 부동산, 특히 토지의 경우 하방경직성이 매우 강하기 때문이다. 건물은 아닐 수 있다. 건물은 완공 직후부터 약 40년의 내구연한이 발생하고 이후 재건축이라는 이름으로 헐어버리게 되므로 이론적으로 잔존가치가 0인 40년 감가상각이 발생한다. 쉽게 말하면 완공 직후부터 매년 1/40씩 가치가 하락하는 것이다. 건물 시세가 오른다는 건 감가상각을 이기고 오르는 건데 내구연한이 가까워지는 20년 이후부터는 재건축이 불가능해질 경우 감가상각이 본격적으로 시세를 압박할 수 있다. 다만 정치적인 차원의 호재가 있는데, 재건축 시기가 임박하면 한국에서는 어느 정도 용적률 상향 등을 통해 인위적으로 재산가치를 향상시키기 때문에 반드시 이론만큼 가격이 떨어지지는 않는다. 물론 하이리스크 하이리턴의 원칙은 부동산 역시도 예외 아니니, 너무 믿지는 말자. (2007년 서브프라임 모기지 사태도 부동산 담보대출이 시발점이었다.) 또한 토지의 수익성이나 안정성은 아파트보다 훨씬 높지만, 거래 성사가 힘들어 환금성이 낮고 담보대출 시 기준금액이 시가에 훨씬 못 미친다. 거액의 급전이 필요하면 헐값에 팔아야 하는 경우가 허다하며, 법원 경매 등으로 압류되어도 불이익이 크다. 사실 주식은 망하면 휴지조각이지만 부동산은 망해도 땅이 남는다는 주장은 다소 단순화된 주장이다. 주식도 기업이 소유한 자산에 대한 권리는 남는다. 그럼에도 대부분의 경우 기업이 망했을 때 주식이 휴지조각이 되는 이유는 채권자가 먼저 자기 몫을 가져가고 나면 주주들의 몫은 거의 없는 게 보통이기 때문이다. 역으로 말해 부동산도 대출을 받아 샀다가 망하면 채권자에게 압류당하고 남는게 아무 것도 없을 수 있으며 더 심하게는 유한책임인 주식과는 달리 파산할 수도 있다.

특히 대한민국에서는 부동산 수익률이 주식 수익률보다 높았다고 이남우 연세대 교수가 분석했다. 일본을 포함한 16개 주요국에서는 주식이 13%, 주거용 부동산이 12%의 수익률을 냈지만, 대한민국에서는 서울 아파트는 8.5%, 주식은 7%의 수익률을 냈다. 그나마 주식도 삼성전자를 제외하면 수익률이 3%에 불과해, 부동산의 성과가 압도적으로 높았다. 다만, 삼성전자는 16%의 수익률을 냈다. 좋은 종목을 고르면 부동산보다 더 수익을 낼 수도 있다는 것. 그리고 이 교수는 주식은 레버리지를 권하지 않았지만, 부동산은 레버리지를 권했다. # 물론 저금리 시대 한정 통용되는 말이다.

이론적으로 부동산을 보유하고 있으면 그 가치에 해당하는 재산세가 나오는데, 당연한 말이지만 값비싼 부동산을 많이 들고 있을수록 내야 하는 세금도 많고 부가적인 지출도 커지는 것은 당연한 일이다. 하지만 한국에서는 재산세율이 낮으며 세율이 고정되어 있어 어느 정도 예상이 가능하다. 또한 아파트나 신축건물을 제외하면 재산세 부과의 기본이 되는 공시지가가 시세에 비해 현저히 낮은 경우가 보통이기 때문에 투자물건에 따라서는 부담이 더 줄어든다.

이처럼 부동산 투자의 경우는 물건을 골라낼 수 있는 능력과 안목이 있다면 사실상 사업과 함께 부를 이룰 수 있는 가장 좋은 방법이기도 하다. 하지만, 물건을 골라낼 수 있는 능력을 갖추기까지는 엄청난 공부와 경험을 쌓아야 한다. 주택, 토지, 상가, 재개발, 재건축, 경매, 공매, 세금, 명도 등 부동산과 관련된 전 분야의 지식을 폭넓게 쌓아야 하고, 직접 임장을 다니며 많은 경험을 쌓아야 한다. 또한 정책에 따라 부동산 투자 방향이 달라지므로 가벼운 정도의 정치가 돌아가는 상황도 익혀야 한다. 먼저 경제신문을 읽으면서 경제가 돌아가는 방향에 대해 익히자. 어렵지 않다. 매일 30분~1시간 정도 꾸준히 지속하면 경제의 흐름을 익힐 수 있다. 그 다음의 가장 보편적인 방법으로는 직접 성공한 투자자들이나, 세계의 투자 거장들의 책을 통해 배우는 방법이 있다. 또는 강의를 듣는 방법이 있다. 물론 책의 저자나 강의를 하는 강사의 실력을 검증해봐야 한다. 그 다음으로 뜻이 맞는 사람과 같이 스터디그룹을 이뤄 공부하는 것도 좋다. 마치 입시 공부를 할 때 스터디그룹을 형성하는 것처럼 말이다. 서로 임장을 다니면서 경험을 공유하고 곁에서 조언을 해 준다면, 훨씬 본인의 목표에 빠르게 도달할 수 있다. 공부하다 겪는 슬럼프를 이겨내기도 수월하다.

6. 부동산 투자회사

상세 내용 아이콘  자세한 내용은 부동산투자신탁 문서를 참고하십시오.

7. 대한민국 정부의 부동산 정책

한국은 예로부터 정부가 부동산 시장에 좋은 의미로든 나쁜 의미로든 많이 개입해온 국가이며, 정부 정책에 따라서 특정 지역의 부동산 가격이 출렁이는 것이 상식처럼 되어있다. 아래에는 각 정부의 부동산 대책을 시계열로 나열해놨다.

대한민국 역대 정부별 부동산 대책

7.1. 박정희 정부

행정수도 이전 '백지계획' 수립

7.2. 전두환 정부

주택 5백만호 건설정책(목동, 상계동 건설)

7.3. 노태우 정부

토지 공개념

주택 2백만호 건설정책(1기 신도시)

7.4. 참여정부

종합부동산세

2기 신도시

행정수도 이전(세종특별자치시의 행정중심복합도시) 및 혁신도시 조성 추진

7.5. 이명박 정부

보금자리주택

7.6. 박근혜 정부

4.1 부동산 대책

8.28 전월세 대책

12.3 부동산 후속조치

9.1 부동산 대책

8.25 가계부채 대책

11.3 부동산 대책

행복주택

뉴스테이

7.7. 문재인 정부

문재인 정부/평가/경제/부동산 정책

6.19 부동산 대책

8.2 부동산 대책

9.5 부동산 대책

10.24 가계부채 종합대책

주거복지 로드맵

12.13 다주택자 부동산 대책

8.27 부동산 대책

9.13 부동산 종합대책

9.21 부동산 공급확대 대책

3기 신도시

12.16 부동산 대책

6.17 부동산 대책

8.4 부동산 대책

2.4 부동산 대책

8. 부동산의 미래

부동산은 예측하기 어려운 대표적인 경제영역에 속한다. 때문에 전문가들 사이에서도 향후 폭등하리라는 의견, 폭락하리라는 의견, 현상유지할 것이라는 의견이 항상 공존하고 있다. 고로 부동산 매매에 대한 책임은 결국 본인이 지는 것이라는 것을 명심하고 매매함에 있어 항상 신중할 필요가 있다. 일부 투자자들은 자칭 부동산 전문가에게 수업료 등 각종 명목으로 돈 뜯기고 제대로 된 분석조차 하지 않은채 투자했다 패가망신하는 경우도 방송 등에 꽤 소개되고 있으니 주의. 지역에 따라, 연식에 따라, 규모에 따라, 용도에 따라 양상이 천차만별이다. 각 분야의 전문가가 따로 있으며, 부동산 전문가를 구별해내기 위해서라도 기본적인 공부는 필요하다.

경제 불황을 방지하기 위해 미국, 유럽, 일본 등 선진국의 중앙은행들이 '물가 상승률 2%'를 적절한 인플레이션 목표로 제시하고 이를 달성하기 위해 노력하고 있는 것을 고려했을때 다른 하락요인이 없다는 가정 하에 화폐가치가 떨어지는 만큼 부동산 가격은 지속적으로 상승한다.# 그러나 부동산의 가격이 물가상승률보다 상승한다는 것의 진정한 의미는, 소유자가 토지를 취득하기 위해 사용한 금액보다 더 많은 금액을 지불하는 사람들이 있다는 말과 동일하다. 다시 말하자면, 소유자가 지불한 비용 이상을 써서 땅이나 건물을 사더라도 신규 소유자가 투자금액 이상의 이익을 확실하게 뽑을 수 있는 원인이 없다면 절대로 더 비싸게 지불하지 않는다.

반대로 폭락한다는 주장 또한, 기존 소유자가 과거 시세보다 확실하게 낮은 가격에 매도를 해야만 성립하는 것이므로 현금흐름에 문제가 없는 부동산 소유주들이 싸게 파는 대신 버티기를 한다면 폭락이 일어나지 않을 수 있다. 토지 시장에서 이런 현상이 두드러지는데, 땅값이 오르지 않으면 자식 물려준다는 생각의 소유자가 절대다수인 경우, 저렴한 매물이 씨가 말라 자연히 땅값이 오른다. 오른 값에 산 사람들은 다시 산 가격 이하로는 절대 안 판다. 이러한 현상이 반복되다 보니 임대료가 형성되기 어려운 곳은 지가가 0에 가까운 외국과 달리, 한국 토지시장은 오지의 지가도 굉장히 높게 형성되어 있다.

장기적인 부동산 추세에 영향을 주는 요소들은 아래와 같으니, 숙지하고 지역별로 관련정보를 수집하면 최악의 선택은 피할 수 있을 것이다. 거시적 관점에서는 오른다 하더라도 미시적 관점에 따라 내릴 수가 있고, 반대로 거시적 관점에서 내리더라도 미시적 관점에서 상승할 요소가 강하다면 상쇄될 수 있다. 전체 부동산 시장을 장기적으로 본다면 거시적 관점이, 반대로 특정 지역을 대상으로 단기간을 본다면 미시적 관점이 더 강하게 영향을 주지만, 서로 맞물려 영향을 주므로 거시와 미시 양쪽을 모두 고려해야 한다. 아무리 미시적으로 좋은 지역이라도 거시적으로 계속 나빠지면 영향이 안 올 수가 없고, 반대로 거시적으로 아주 나쁘더라도 미시적으로 강력한 특정 지역은 일시적으로 오르거나 장기적으로도 영향을 덜 받으면서 손해를 줄여줄 수 있기 때문이다.

특히 중요한 것은, 전국 통계와 서울 통계는 아주 다르다는 점이다. 한국의 부동산은 수도권과 비수도권으로 분화되어 있다. 부동산 거래는 거시경제도 중요하지만 현장을 봐야 한다는 것은 거시경제 이상으로 중요하다. 절대로 투기의 대상이 아니라 주식은 기업의 미래가치와 안정성을 보고 사듯 부동산도 입지와 현장을 봐야 정답이 보이는 법이다.

정부가 코로나 대책의 일환으로 현금을 시중에 많이 풀었기 때문에 경제가 정상화 되면 금리를 올려 시중에 풀린 현금을 회수할 것으로 예상된다. 이때 금리가 올라가니 부동산에 투자하기 위해 억 단위로 대출을 받은 사람들은 인상된 금리에 의해 이자 부담이 커질 것이다.

8.1. 거시적 관점

공급: 주택가격을 좌우하는 가장 중요한 단일변수는 공급량이다. 많은 사람들이 공급을 머리에 넣지 않고 수요위주의 사고를 하는데, 그래서는 주택가격 안정화라는 정책목표는 절대 달성할 수 없다. 일반적으로 주택가격에 중립적인 연간 입주물량은 서울 5-6만채, 전국 35-40만채로 잡는다. 여기서 공급물량은 임대를 제외한 분양을 뜻하며, 중립적이란 뜻은, 가격이 오르지 않는 공급량을 말하는 것이 아니라 주택가격이 일반적인 물가(연간 4-5%)와 비슷하게 상승하게 만들수 있는 공급량을 말한다. 주택건설에 필요한 철근, 시멘트, 레미콘, 페인트, 인건비가 모두 오르는데 그 결과물인 주택의 가격이 오르지 않을수는 없다. 그런식으로 아예 못올라가게 막는다면, 결국 주택의 공급이 줄어들어 시간이 지난후에 부동산 대폭등이란 결과물을 불러온다. 그리고 그렇게 건설업 억제정책의 결과물은 2021년 현재 미분양이 전국에 2만채도 안되는 현실로 나타났다.

정부 정책: 한국과 같이 국토종합계획 등을 통해 전국 단위로 관공서 배치, 신도시나 혁신도시 등의 대규모 택지개발, 도로 등 사회간접자본 건설 등을 계획하는 경우 후술할 미시적 관점의 내용도 거시적으로 바라봐야 할 경우가 있다. 국가에서 국토개발에 필요한 예산을 늘리면 전국적으로 부동산 가격이 상승하며, 반대의 경우 상승이 둔화된다.

토지 건축 규제: 굉장히 중요한 부분이다. 실증에 따르면 부동산의 장기추세는 소득과 인구, 그리고 토지규제 레벨과 강한 상관관계를 갖는다. 소득과 인구를 정부에서 인위적으로 조절하는 것은 거의 불가능하므로, 사실 손댈 수 있는 것은 규제밖에 없다. 그린벨트를 비롯한 공공녹지규제는 주택가격을 상승시키고, 과도한 건축규제 역시 주택건설을 줄이기에 가격상승을 유발한다. 댈러스와 샌프란시스코는 1980년 이후 비슷한 소득상승률을 보여왔는데, 소득 대비 집값으로 볼 때 녹지규제가 전국에서 가장 강한 샌프란시스코는 30퍼센트가 넘는 상승률을 보였고, 댈러스는 그대로였다.

부동산 세금: 취득세, 거래세, 소득세, 보유세 등등 부동산을 소유하면서 들어가는 제반 세금이 은행 예금에 비해 불리하거나 비슷하면 부동산을 가진 사람들이 매물을 내놓게 된다. 그런데 여기서 함정은 부동산 시장을 인위적으로 부양하려고 세금을 너무 과하게 인상하거나 필요 이상으로 인하하면 오히려 비정상적인 상황을 암시하는 위험신호로 볼 수도 있다.

위의 네가지는 부동산 가격을 결정하는 공급측 요인이라고 할 수 있다.

금리: 보통 금리가 내리면 부동산 가격이 상승하고, 금리가 오르면 부동산 가격이 하락하는 것으로 알려져있으나 실제로는 그렇지 않은 모습을 볼 수 있는데, 이는 각 중앙은행은 호황일때 금리를 인상하고 불황일때 금리를 인하하기 때문에 그렇다. 따라서 오히려 실제로 금리가 오를때 부동산이 상승하고, 금리가 내릴때 부동산이 하락(조정)하는 경우가 훨씬 많았다. 실제 금리와 부동산이 어떻게 움직였는지 살펴보자. 한국의 부동산 강세장은 3차례로 나눌 수 있다. 1986-1991년, 2001-2007년, 2015-2021(진행중). 이러한 강세장은 대부분 금리 상승기(인상기)에 진행되었다. 부동산 강세장 자체가 주식에 비해 오래 유지되기 때문에 금리 상승/하강기를 모두 포괄하는 경향이 있지만, 그중에서도 금리 상승기에 더 강하게 올랐다. 2000년대 중반 부동산 강세장에서도, 가장 강하게 올랐던 것은 IMF 구조조정을 탈피한 2001년과 금리가 본격적으로 오르기 시작한 2005-2007년이었다. 1980년대 강세장에서도 마찬가지였다. 약세장을 살펴봐도 마찬가지인데, 1980년 이후 한국 부동산의 약세장은 2번 정도로 볼 수 있다. 1996-1999년, 2009-2013년. 두 구간 모두 금리 하락국면이었다. 미국과 한국에서 모두 기준금리와 장기금리가 내려가던 시기였다. 물론 IMF의 개입으로 1998년에 일시적으로 금리가 20%까지 인상되었으나, 외부개입을 제외하고 미국과 한국의 중앙은행이 경제상황을 고려하여 자체적으로 금리를 결정할 수 있는 여건이라면, 금리가 인하되기 시작할때가 부동산이 하락하기 시작하는 경우가 대부분이었다. 또한 우리 눈앞에 펼쳐진 강세장도 금리상승이 부동산에 악재라는 논리를 정면으로 부정한다. 한국의 부동산이 본격적으로 오르기 시작한 2015년은 바로 미국의 중앙은행이 테이퍼링을 완료하고 금리를 올리기 시작하는 시점이었다. 그리고 본격적으로 금리를 1년에 3차례 넘게 올려버린 2017-2018년은 주택가격의 상승각도가 위로 레벨업하는 구간이었다. 그러다가 제롬 파월이 변심하여 2018년 12월부터 금리 인하를 택하고 2019년엔 3차례에 걸쳐 금리를 내리고 2020년 코로나 위기에서 1.5%p를 인하하는데, 2018년 12월-2020년 4월은 지금까지 진행중인 강세장에서 부동산이 조금이나마 하락했던 유일한 구간이었다.

경제성장률과 실업률: 경제가 성장할수록 개인소득과 기업의 투자가 늘어나면서 빠른 속도로 인플레이션이 진행되므로, 실물을 바탕으로 한 부동산이 폭등한다. 반대로 경제가 쭈그러들면 기존의 땅이나 건물조차 매각한다는 사람이 늘고 개개인의 소득은 감소하므로 부동산은 하락한다.

경제에 참여하는 청장년층 숫자의 증가율: 한국을 예로 들자면 출산율은 줄고 있지만 경제활동인구로는 일을 해서 소득을 벌어들이거나 은퇴 후 모아놓은 자산을 부동산에 투자하는 베이비붐 시대 청장년층 머릿수가 계속 시장에 유입되며 아직은 집의 수요가 유지되기 때문이다.

위 3가지는 부동산 가격을 결정하는 수요측 요인이다.

주식시장에선 단기적으로 가격을 결정하는 것은 수요고, 장기적으로 가격을 좌우하는 것은 공급이라는 말이 있다. 재미있게도 부동산 시장은 반대라고 할 수 있다. 주택가격은 단기적으로 공급에 의해 좌우되고, 장기적으로는 수요에 의해 좌우된다. 다만 여기서 단기와 장기에 대해선 이견이 있을수 있는데, 단기는 5년 장기는 20년정도로 생각하면 된다.

다시말해 그 어떤 사람도, 그 어떤 폭락론자도, 그 어떤 무주택자도 20년동안 세입자로 이사다닐 각오를 하지 않는다면 출산율로 인한주택가격 하락은 믿지 않는 것이 이롭다. 심지어 저러한 수요측 요인을 공급측 요인이 눌러버린다면, 박원순 서울시-문재인 정권의 수도권 정비사업 억제 기조가 향후 20년간 이어진다면, 수요측에서 발생하는 약세요소조차도 공급부족이 일거에 눌러버릴수 있다. 현재 서울시의 아파트는 전국기준으로 봤을 때 가장 부족한 편이다. 인구당 아파트를 기준으로 보면 부산, 대구, 광주 등 주요 광역시보다 훨씬 낮은 편이다. 이를 해결하지 않는다면 사실 20년 정도의 장기 시계열로 봐도 실질주택가격 하락은 요원하다고 볼 수 있다.

대한민국보다 오래된 주택이 훨씬 많으면서 인구가 많이 줄어든 도시의 부동산 가격 상승률 자체는 뚜렷했던 미국을 보더라도 인구감소만으로 주택시장은 장기적으로 하락할 것이다라고 성급한 결론을 내는것은 다소 무리수다. 예시로 일리노이 주의 최대도시인 시카고는 한때 360만명을 자랑하는 대도시였으나 지금은 260만으로 100만명이 감소했음에도 주택가격 동향자체는 미국의 평균 이상이었다.

부동산과 자동차를 비교하는 행위는 재화의 본질을 이해하지 못한 독특한 발상이다. 자동차의 경우 소모품으로 시간이 지날 수록 감가상각이 가해지며, 일반적으로 10년 이내에 시장에서 완전히 방출된다. 그러나 부동산의 경우 40년 구축도 무난하게 거래가 진행될 정도로 오랜기간 가치가 유지되는 '재산'이다. 이유는 감가상각이 전혀 발생하지 않는 토지가 부동산의 가치의 대부분을 차지하기 때문이며, 이 탓에 100년이 된 빌딩이라도 그 지역이 명동 한복판처럼 인기나 가치 있으면 평 당 수억에 거래되는 것이다.

8.2. 미시적 관점

외부 자본의 유입: 한국이나 개발도상국에서 부동산 소유자의 영향력은 절대적이다. 누군가가 땅주인을 위해 이것저것 기여를 하더라도 재산세, 각종 간접적인 분담금이나 자본이익 중과세에 대한 부담은 없으며 산업단지나 사회간접자본, 원주민과 예술가의 동네 살리기 노력 등 외부의 투자, 소위 호재로 인한 이익은 부동산 소유자 몫이다. 따라서 호재가 부동산 가격 상승에 줄 영향을 분석하는 것이 매우 중요하며, 아직 실현되지 않은 호재라면 그 실현시기 또한 예상해야 한다,

지역개발 또는 공공기관, 중요 시설의 입지: 주거지나 상권 옆에 국가중요시설 등 이런 시설들이 들어오면 당연히 더 활발해지므로 부동산이 오른다. 반대로 이런 시설들이 빠져나가면 호가가 떨어질 수도 있지만, 한국에서는 후속대책을 세워 다른 시설을 들여오는 식으로 피해를 최소화하는 것이 일반적이다.

상권의 성장: 상권이 성장하면 그 지역의 땅이나 건물을 취득했을 때 임대수입이나 매매 등에서 얻는 이득이 커진다. 다만 이런 경우 프리미엄 내지는 권리금 등등을 붙여 기존의 주인들이 팔게 되므로 이걸 모두 지불하고 뛰어들면 막차일 수 있으니 항상 조심해야 한다.

교통: 부동산 가치증대의 꽃. 수도권, 활발한 상권, 큰 회사 등에 인접해서 물류적인 요소나 출퇴근, 문화생활 등에 유리할 경우 가격이 오른다. 역세권 문서에도 나온다. 괜히 부동산 관련 항목에서 (도시)철도관련 썰도 곁들여주는 게 아니다. 반대로 교통이 상권과 멀리 떨어지고 불편할 경우 다른 지역으로 빠져나가므로 매물이 늘어난다. 간단히 예를 들자면 출퇴근에 4시간 걸리는 지역과 20분 거리 중 어느 곳을 더 선호할지 생각해 보자. 그런데 교통시설을 철거하는 경우는 굉장히 드문 현상이므로, 집값에 비해 땅값이 더 가파르게 오르는 이유가 여기에 있다고 보면 된다. 이러한 분석은 중국철로고속에 대한 연구와 수도권 전철에 대한 연구에서 실증적으로 입증된다.

그런데 재미있는건 50년 단위의 장기평균에서 철도망은 부동산 시장을 억제하는 기능도 있다. Katharina Knoll, Moritz Schularick, Thomas Steger에 따르면, 19세기 후반부와 20세기 전반부에 부동산 가격이 안정되었던 것은 철도망의 확충과 같은 '교통 혁명'이다. 이다. 철도망이 확충되면 사람들이 생활할 수 있는 생활 반경이 넓어지고 좁은 지역에 기업이나 사람들이 몰려살 이유가 적어져 외곽 지역으로 분산되기 때문이다. Knoll 등은 1870년부터 2012년까지의 무려 142년 간의 전 세계 주요 12개 선진국의 실질 부동산 가격(물가상승분 제외)과 철도망 확충간의 관계를 분석하여 이런 주장을 입증할 제시한 바 있다. 해당 논문 관련 논문에서는 철도망이 지속적으로 늘어나던 시절에는 부동산 가격이 인플레이션(각국의 소비자물가지수 상승분)을 제외하면 0~1%의 상승/하락이라는 극히 미미한 수준의 변동이라는 것을 통계치로 보여 주었다. 해당 논문에서는 이를 콥-더글러스 생산함수와 폰 튀넨의 입지론을 전제한 이상적인 모델 하에서 수식으로 설명한다.

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관련 논문에 있는 12개 선진국 철도 총연장과 12개국 실질주택가격에 대한 상관관계 표를 한국어로 번역한 것. 12개국 철도 총 연장이 정점을 찍은 1950년대부터 12개국의 부동산 가격이 상승하기 시작했다. 출처는 과학동아 2018년 8월호. 따라서 'GTX 연선 지역의 부동산 가격이 증가되더라도 50년 단위로 장기적인 안목에서 보면 철도망을 확충하는 것이 대한민국 전 국토의 관점에서는 좋다'는 이야기로 종합할 수 있다.

강력범죄율: 이것도 상당히 크다. 위험한 지역일수록 거주 목적으로 지내기 힘들고 상권 자체가 쇠락한다. 역설적으로 상권이 죽어갈수록 그 지역의 활기가 줄어들고 빈민의 유입이 늘어나 빈민가가 되기 때문에 강력범죄율과 상권, 주거는 밀접한 관계가 있다.

물론 엄청난 리스크를 수반하고 부동산 가격이 꺼질대로 꺼진 우범지대 슬럼가에 대규모로 투자하여 낮은 가격을 무기삼아 일대 상권에서 우위를 점해 범죄율이 하락하고 부동산이 다시 오를 수도 있다.

또한 일반 분양아파트 주민들이 자기 단지 근처에 임대주택이 들어서는 것을 꺼리는 이유 중 하나가 범죄율이기도 하다. 그러나 연구 결과에 의하면 영구임대주택을 제외하면 임대주택과 강력범죄율 간 상관관계가 크지 않다. 영구임대주택, 국민임대주택, 장기전세주택, 5년임대주택, 50년 공공임대주택, 10년 임대주택의 6종류 임대주택들 중, 앞의 4가지는 범죄율에 정(+)의 영향을, 뒤의 2가지는 범죄율에 부(-)의 영향을 미치는데, 이 중 통계적으로 유의한 변수는 영구임대주택뿐이다. 정경훈, 공공임대주택과 범죄발생 관계에 관한 연구

교육, 학군: 인서울 명문대 대학에 잘 보내는 학교나 학원가가 위치한 지역에는 부동산 수요가 몰리면서 가격이 상승한다. 학원가가 밀집한 대치동이 대표적인 예시이다.

또한 특수목적고등학교, 자율형 사립고등학교 등이 위치해있는 지역으로 강남의 부동산 값이 분산되는 경향도 있다. 이 때문에 교육부에서 2025년 외고, 국제고, 자사고 폐지 방침을 확정짓자, 학군이 좋은 일반고로 교육 수요가 몰리면서 과거 강남 8학군이 부활하고 강남 집값이 뛸 것이라는 우려가 나오고 있는 상황. #

기업의 입지 : 매일 출퇴근 시간 맞춰가면서 러시아워 지옥철 교통체증 출퇴근지옥 겪다보면 사람이 짜증나고 지치게된다. 한번 가는데 자차로 몇시간 거리라면 오랜 근속은 거의 불가능하기도 하다. 자기가 다니는 기업과 가깝고 좋은데로 이사하고 살고 싶은건 자연적인 선택이다.

신도시 신축 : 강남 은마아파트처럼 오래되었지만 강남이라는 부촌 번화가가 아닌 비슷한 지역이라면 일반적으로 신축 건물이 더 가치가 높다

9. 기획부동산

개발계획에 대한 허위 정보를 퍼트려 단기적으로 토지를 매매하여 부당이득을 취하는 중개업자나 업체로 경매회사 또는 토지정보회사등의 이름을 주로 사용한다.

그린벨트나 토석채취제한지역처럼 각종 규제로 개발이 어려운 땅을 헐값에 사들인 후, 주변에 허위정보를 만들어 전화를 통하여 피해자들을 모집한다. 그렇게 피해자들을 모은 다음 싼 값이라며 속이며 터무니 없는 높은 가격에 땅을 모두 팔아버린 후, 업체를 폐업하는 형식으로 운영이 된다. 특징은 계약을 서두르는 성향이 있으며 계약금 입금 후 해당 토지의 비용을 피해자가 완납하기전까지 조바심을 내도록 유도하거나 더 자세한 정보를 주지않는 등 성향이 있다.

피해를 예방하기 위해서는 등기부등본을 확인하여 그 지역의 거래이력을 보거나, 직접 해당토지를 가본 뒤 판단하거나, 해당 행정기관에 토지에 대한 규제나 개발계획을 확인하는 것이 중요하다. 보통 큰 지목을 사서 분할해서 파는 경우가 많기때문에 지적도를 떼보면 지형과 전혀 상관없이 아프리카 지도처럼 직선으로 지목이 쪼개져있는 경우가 대부분이다.

10. 관련 문서

공실률

명의신탁

물권

땅

부동산 폭등

상가

철도

도시철도

도로명주소

준부동산

거품경제

사고물건

스프롤 현상

젠트리피케이션

조감도

가림막

세일 앤 리스백

지역 이기주의

핌피현상

님비현상

싱가포르 주택개발청

지하화

맥도날드

지식산업센터

일반주거지역

토지공개념

리모델링

부동산투자신탁

FFO